Qué está ocurriendo realmente en el sector inmobiliario

En los dos posts anteriores me ocupé de cómo el Gobierno Nacional intenta mostrar una situación macroeconómica diferente de la real mediante un análisis equivocado de datos económicos reales (ver los posts “Cristina, Canadá y Australia” y “Giorgi y sus comparaciones internacionales de desempleo”). En este post me voy a ocupar de cómo a veces el sector privado muestra una situación sectorial diferente de la real, pero sin siquiera fundamentar su análisis en los datos.

La mayoría de los medios cordobeses publica hoy la cobertura de una conferencia de prensa brindada por una entidad que agrupa a corredores públicos inmobiliarios que tuvo una particularidad: no es habitual que se convoque una conferencia de prensa en la cual no se presenten estadísticas que fundamenten el análisis. El portal de Infonegocios (click aquí) lo refleja claramente en una infografía: según las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, la cantidad de escrituras durante el primer semestre de este año fue un 9% inferior a la registrada durante el primer semestre de 2012; según las estadísticas de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), las ventas de inmuebles del sector agrupado en la entidad (independientemente de si fueron escrituradas o no) fueron, durante los primeros 7 meses del año, un 15% inferiores a las registradas durante los primeros 7 meses de 2012; según el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios, las ventas de inmuebles aumentaron, aunque no tienen estadísticas que fundamenten esta conclusión.

Algunas reflexiones al respecto:

1.- Analizar la situación de un sector de actividad sin datos genera la comodidad de poder realizar cualquier afirmación: el mismo análisis puede mostrar que las ventas aumentan, se reducen o permanecen estancadas. Con los datos en la mano esto no ocurre: las ventas aumentan, disminuyen o están estancadas, pero hay una sola posibilidad. Es la restricción que imponen las estadísticas: el análisis está obligado a explicar lo que indican los datos, sin la flexibilidad de permitir cualquier conclusión. Muchas veces es incómodo atenerse a las estadísticas, como ocurre cuando la realidad que muestran no es la deseada. Creo que es lo que ocurre actualmente con la CEDUC, entidad a la cual probablemente le resultaría más grato, y hasta conveniente, decir que las ventas están aumentando, pero no puede hacerlo porque sus propias estadísticas indican que no es así.

2.- La mayor parte de los sectores productivos en las distintas regiones del país no cuenta con estadísticas sobre la situación sectorial, por deficiencias de los organismos públicos que no las generan, o las generan sin la rigurosidad metodológica necesaria para que resulten confiables, y por la decisión de sus entidades empresarias y profesionales de no destinar recursos y esfuerzos a generarlas. En Córdoba existen excepciones, como la CEDUC, el Colegio de Escribanos, la Cámara de Industriales Metalúrgicos y de Componentes, el Consejo Profesional de Ciencias Económicas, durante mucho tiempo la Cámara de Comercio. Y no muchas más.

3.- El caso de la CEDUC es particularmente interesante. Su índice de ventas de inmuebles es único en su tipo: (a) es la única estadística que mide ventas de inmuebles efectivamente realizadas en cada mes calendario, independientemente de si han sido escrituradas o no, (b) releva datos con un mecanismo de triangulación de mails que garantiza la total confidencialidad de las respuestas de cada empresa, de tal modo que elimina incentivos a reportar datos diferentes de los reales, (c) está elaborado con rigurosidad metodológica, incluyendo técnicas estadísticas para evitar distorsiones por diferente cantidad de respondentes, (d) está elaborado por una empresa independiente de los intereses sectoriales, (e) abarca a los principales desarrollistas de una ciudad (en este caso, Córdoba), (f) cubre todas las tipologías comercializadas por esos desarrollistas. Todo esto hace, del índice de la CEDUC, un buen termómetro de lo que ocurre en el sector desarrollista de Córdoba.

4.- Por supuesto que no refleja todo lo que ocurre en el sector inmobiliario. No tiene sentido exigirle que lo haga a un índice elaborado con recursos y esfuerzo de empresas desarrollistas. La exigencia de medir ventas de inmuebles de segunda mano, o de incorporar la actividad de empresas inmobiliarias, debería recaer sobre índices elaborados por entidades empresarias y profesionales vinculadas directamente a la actividad inmobiliaria. La existencia de estos índices constituiría un gran aporte a las estadísticas sectoriales, complementando las estadísticas ya generadas por los desarrollistas.

5.- De todos modos, aun cuando no sean de mucha utilidad análisis no fundamentados en los datos, sino en anécdotas y percepciones personales, es interesante tomar el planteo y analizar qué está ocurriendo efectivamente con las ventas de inmuebles, en Córdoba y en el país. Un análisis en este sentido en La Construcción en 5 Minutos, La Construcción en 2 Páginas y La Construcción en Cifras.

6.- En un contexto en el cual las políticas macroeconómicas están perjudicando fuertemente a los sectores de la construcción privada, desarrollista e inmobiliario, puede ser una mejor idea mostrar lo que está ocurriendo realmente con estos sectores, en lugar de ocultarlo, y poner foco en plantear públicamente cuáles son las políticas a revertir para modificar este estado de cosas, como la política cambiaria, incluyendo las restricciones a la compra de dólares.  

Giorgi y sus comparaciones internacionales de desempleo

En el discurso del Gobierno Nacional, se están poniendo de moda las comparaciones internacionales. Hace dos días, la Presidenta comparó a Argentina con Canadá y Australia, explicitando un diagnóstico equivocado: que estamos mejor, en cuestiones macroeconómicas, que esos dos países. Ya argumenté en el post anterior (ver Cristina, Canadá y Australia) que ambos países pueden tener menos reservas que Argentina porque las necesitan menos, que tienen más deuda pública porque pueden financiarla a un costo menor y que tienen déficit fiscal, pero Argentina también. Ayer fue el turno de la Ministra de Industria, Débora Giorgi, planteando que tenemos una tasa de desempleo más baja que países desarrollados, lo cual es cierto. Pero nuevamente, la conclusión implícita en el mensaje, que apunta a que Argentina no tiene tantos problemas económicos como suele plantearse, también es equivocada.

La cuestión es que a las personas no sólo les preocupa el desempleo, sino también la inflación, ya que ambos son fenómenos macroeconómicos que impactan negativamente sobre la calidad de vida. Ese es el motivo por el cual los gobiernos en general se preocupan por ambos problemas. En la década del 60, el economista Arthur Okun propuso, para sintetizar ambos fenómenos, un índice de miseria, que se elabora sumando la tasa de desempleo y la tasa de inflación. Aplicando ese índice a Argentina, la comparación internacional arroja un resultado desfavorable: nuestro índice de miseria es peor que el de la mayoría de los países.

Una objeción al índice de miseria propuesto por Okun es que, al sumar desempleo e inflación, implícitamente está suponiendo que ambos problemas tienen la misma importancia, y es razonable pensar que no la tienen. En efecto, economistas que se dedican a desarrollar la rama de la economía conocida como “economía de la felicidad”, como el argentino Rafael Di Tella, encuentran evidencia de que a la gente en general le preocupa más el desempleo que la inflación, a tal punto que están dispuestas a soportar 1.7 puntos porcentuales de inflación adicional con tal de reducir en 1 punto porcentual el desempleo.

Estas estimaciones de la importancia relativa del desempleo y la inflación en las preferencias de las personas nos permiten ajustar el índice de miseria de Okun, ponderando ambas variables con los coeficientes 0.63 y 0.37, respectivamente, para darles en el índice un peso proporcional a esas estimaciones. El ajuste hace que, en lugar de estar al fondo de la tabla, sólo superados por Venezuela, pero peor que países en crisis como España y Grecia, pasemos a estar casi en el fondo de la tabla, mejor que Venezuela, España y Grecia, pero peor que la mayoría de los países del mundo.

La siguiente tabla muestra los datos. Para simplificarla, están incluidos sólo un grupo de países, pero lo suficientemente amplio como para ilustrar el argumento:

La primera columna, con datos de desempleo, muestra el argumento de Giorgi: no estamos tan mal. De hecho, estamos mejor que la mayoría de los países europeos. La segunda columna, con los datos de inflación, muestra que estamos peor que la mayoría de los países del mundo, lo que hace que la tercera columna, que muestra el índice de miseria de Okun, también nos muestre peor que la mayoría de los países, incluyendo países en crisis como España y Grecia. Corrigiendo la deficiencia que tiene el índice de miseria de Okun, teniendo en cuenta las investigaciones de Rafael Di Tella, ya no quedamos peor que España y Grecia, pero seguimos quedando peor que la mayoría de los países del mundo, como muestra la cuarta columna.

De todos modos, hace tiempo que planteo que la inflación genera diferentes impactos en diferentes contextos (lo planteé, por ejemplo, en mi libro La Inflación, de editorial EDICON). De hecho, hace dos años, en ocasión de las elecciones presidenciales, la mayoría de las personas no estaba preocupada por la inflación, aun cuando estaba prácticamente en los mismos niveles que hoy, porque en aquel entonces los salarios subían más que los precios, y por lo tanto la misma inflación genera hoy más descontento que dos años atrás. Esto significa que el índice de miseria ajustado también muestra de manera imperfecta la magnitud de los problemas generados por el desempleo y la inflación. Pero al menos nos permite plantear que, en el contexto actual, mirar sólo la tasa de desempleo implica dejar de lado aspectos importantes de la economía que el Gobierno Nacional no debería desatender.

Cristina, Canadá y Australia

Ayer se realizó la primera reunión entre la Presidenta y representantes de sectores empresarios y sindicales. Una mesa de “diálogo” muy curiosa, en la cual no estaban invitados todos los que tenía que dialogar (por ejemplo, no fueron invitados representantes de las entidades agropecuarias) y la Presidenta marcó la cancha adelantando que no habrá cambios en el modelo económico. Difícil pensar que con este comienzo se pueda llegar a algo útil para empezar a resolver los principales problemas económicos.

Más aún luego de explicitar su diagnóstico sobre la situación de la economía argentina, mediante una insólita comparación entre las economías de Argentina, Canadá y Australia, con indicadores de reservas, resultado fiscal y endeudamiento que, mal interpretados, conducen a un diagnóstico groseramente equivocado.

Para poner en perspectiva la comparación, el siguiente gráfico muestra la evolución del ingreso per cápita de las tres economías durante los últimos 140 años:

Hasta la década del 30 del siglo XX, las tres economías tenían ingresos per cápita (que de algún modo reflejan niveles de vida) prácticamente idénticos, lo cual era esperable para tres economías de características similares (países extensos con baja densidad poblacional, climas templados, abundancia de recursos naturales, población de raíces europeas occidentales, etc). Pero desde entonces, Argentina tomó claramente otro rumbo, a tal punto que hoy el ingreso per cápita argentino apenas llega al 40% de los niveles en Canadá y Australia.

De cualquier manera, estas diferencias son las más visibles, obvias y notorias. Hay otros elementos importantes a analizar en la comparación que hizo ayer la Presidenta:

1.- No es muy razonable comparar niveles de deuda pública entre un país que no tiene acceso a los mercados financieros a tasas aceptables y dos países desarrollados que pueden colocar deuda a 10 años a tasas menores al 4% anual. Haciendo números simples, un país que se financia al 4% anual puede pagar los intereses de una deuda 3 veces más grande que un país que se financie al 12% anual, con el mismo esfuerzo.

2.- Son engañosas las comparaciones fiscales consolidando los últimos 10 años. Haciéndolo, el resultado es en Argentina un superávit fiscal que no tiene nada que ver con la situación actual, de déficit fiscal. Es simplemente el efecto de los fuertes superávit fiscales del periodo 2003 a 2007.

3.- No tiene sentido comparar los niveles de reservas de Argentina con los de Canadá y Australia. Un país desarrollado, estable, con inflación muy baja, no necesita tener muchas reservas en su Banco Central. De hecho, es muy probable que la mayoría de los canadienses y australianos no tengan la menor idea de cuántas reservas tienen sus bancos centrales. Ni hablar de que sean noticia de tapa en los diarios. En Argentina todo el mundo sabe cuántas reservas tiene el BCRA porque son un indicador clave para evaluar el poder de fuego del BCRA para contener corridas contra el dólar en un contexto de muy alta inflación, atraso cambiario y manejo imprudente de las políticas fiscales, monetarias y cambiarias.

Concluir, mediante la comparación con Canadá y Australia, que tenemos suficientes reservas, cuando hay fuertes controles de cambios y prohibiciones a la compra de dólares, es una marcada incoherencia. Si Canadá y Australia no tienen controles de cambios y muestran en los últimos años una marcada estabilidad del valor de sus monedas, no necesitan muchas reservas. Argentina está en otra situación, con inflación muy alta, y con signos de aceleración, inestabilidad cambiaria, controles de cambio y alta brecha cambiaria, y por eso necesita más reservas.

Dos problemas vinculados a este diagnóstico visiblemente equivocado: (1) el diálogo propuesto por la Presidenta está destinado al fracaso si comienza imponiendo un diagnóstico tan groseramente equivocado y (2) no habrá ninguna corrección de políticas económicas en la medida en que la Presidenta realmente crea que estamos mejor que Canadá y Australia.

Escenarios económicos post-electorales

Es difícil anticipar medidas de política económica luego de las elecciones. Buscar medidas coherentes con lo que el Gobierno viene haciendo y diciendo es de poca ayuda, ya que ha demostrado no temerle a la incoherencia.

Pero hay algo que permite pensar en términos de escenarios. Es la inflación, y el modo como el Gobierno decida enfrentarla. Podemos pensar en tres escenarios, luego de descartar un escenario de política anti-inflacionaria moderna y pragmática, enfocada en alinear expectativas inflacionarias a través de un esquema de metas de inflación, incidir sobre la puja distributiva para bajar el ritmo de aumento de salarios y precios y acompañar con medidas fiscales y monetarias. Es el escenario en que puede bajar la inflación sin aumentar el desempleo, pero está en las antípodas ideológicas del oficialismo, y sería inviable por falta de credibilidad.

Los tres escenarios son (en cualquiera de ellos es probable un desdoblamiento cambiario):

1.- Continuidad (“más de lo mismo”). Sigue el aumento del gasto público, con déficit fiscal financiado con emisión monetaria, fuerte intervencionismo para intentar evitar aumentos de precios y compra de dólares. Alta inestabilidad económica e inflación creciente. Podríamos asignar una probabilidad del 30%.

2.- Escenario de cambio (“reacción para no chocar”). Política anti-inflacionaria con ajuste fiscal y monetario. Sin credibilidad para alinear expectativas, impacta negativamente sobre la actividad económica y el empleo. Probabilidad baja, tal vez un 10%.

3.- Escenario intermedio (“atrapado a la mitad”). Reconocimiento de que algo hay que hacer para contener la inflación, pero sin ajustar demasiado para evitar costos en términos de menor empleo. Combinación de alta inflación y bajo crecimiento. Seguramente el escenario más probable. Tal vez 60% de probabilidad.

No sabemos qué ocurrirá luego de octubre. Pero pensar en términos de escenarios puede ayudarnos a tomar decisiones.

Análisis adicional, en Economía en 5 Minutos. Click aquí

Continuidad en la política monetaria

En diciembre del año pasado, generó mucha preocupación la fuerte emisión monetaria de ese mes. Durante los primeros meses de este año hubo análisis que indicaban cierta moderación en el ritmo de emisión monetaria. Esta semana se generó preocupación, nuevamente, por la fuerte emisión de dinero durante julio. En ninguno de los casos se producía una visión adecuada de lo que viene ocurriendo con la política monetaria.

La mejor forma de sintetizar lo que viene ocurriendo es: el BCRA viene haciendo más de lo mismo, con una política monetaria prácticamente idéntica desde 2011. Ya lo puntualicé en el post anterior (click aquí). Quiero enfatizarlo ahora con un gráfico contundente. Es el gráfico que sigue, donde se muestra la evolución de la Base Monetaria en 2011, 2012 y lo que va de 2013, haciendo partir la línea de cada año desde el mismo punto (el valor 100 en enero de cada año) para que las tres líneas sean fácilmente comparables en el mismo gráfico:

Las tres líneas son prácticamente idénticas. No hubo nada excepcional en la emisión de diciembre de 2012, no hubo moderación monetaria durante los primeros meses de este año, no hay novedades en la fuerte emisión del mes pasado. Sólo hay continuidad en la política monetaria, fuertemente expansiva. Pero con riesgo de mayores presiones inflacionarias dado que la economía seguramente ya no absorbe tantos pesos como el año pasado. Tal vez por eso la aceleración de la inflación durante junio y julio de este año.

Emisión monetaria, inflación y salarios: claves para analizar lo que viene

Esta semana fue noticia, y generó preocupación, la fuerte emisión de dinero que realizó el BCRA durante julio: hasta el 26 de ese mes, la Base Monetaria aumentó en nada menos que $ 18,183 millones (5.9% sobre el nivel que tenía al cierre de junio). En realidad, no debería ser noticia, ya que esta emisión de dinero es simplemente más de lo mismo: ni el BCRA venía emitiendo poco, ni ahora está emitiendo descontroladamente (ya lo habíamos analizado hace 2 meses, click aquí). Podríamos decir que viene ejecutando prácticamente la misma política monetaria que el año pasado: entre el 31 de enero y el 26 de julio de 2012, la emisión fue del 17%; entre el 31 de enero y el 26 de julio de 2013 fue del 13.3%, y eso que está incluida la fuerte emisión que dio origen a las noticias preocupantes de esta semana. El siguiente gráfico lo muestra claramente:

Ambas líneas en el gráfico son muy parecidas. En todo caso, luego de la fuerte emisión de julio, la cantidad de dinero aumentó algo menos este año que durante iguales meses del año pasado.

De todos modos, la misma política monetaria del año pasado, con incluso algunos puntos porcentuales menos de emisión, es más peligrosa ahora que hace un año, porque durante 2012 la economía absorbía más pesos que ahora. Recordemos que la estrategia de pesificación forzada de la economía obligaba a utilizar pesos en operaciones que antes se realizaban con dólares, como ocurrió en el sector inmobiliario. Pero es muy probable que ese fenómeno de absorción de pesos haya terminado, con lo cual para mantener la misma inflación (23%) es necesario emitir menos que el año pasado.

Sin dar cuenta de esta menor necesidad de pesos, la actual política monetaria acelera la inflación. En junio, según la Dirección de Estadísticas y Censos de la Provincia de San Luis, la inflación fue del 2.3% mensual, frente al 1.3% de junio de 2012. Y todo indica que julio cerró con más inflación aún (ver Economía en 5 Minutos de la semana pasada, click aquí).

El problema es que los salarios hace tiempo que dejaron de subir por encima de la inflación. Incluso más: con inflación estable en el 23%, subas salariales de 24% o 25% permitían un mínimo aumento de poder adquisitivo de los salarios pero, con inflación acelerándose, es probable que 2013, por primera vez en varios años, termine cerrando con menor poder adquisitivo de los salarios que el año previo. Tal como vienen los incrementos salariales y la inflación, podrían cerrar hasta un 2% por debajo del nivel de diciembre de 2012 (ver Economía en 5 Minutos de esta semana, click aquí).

Esto es clave porque puede disparar a fin de año pedidos sindicales de complementos salariales. Y más importante aún, porque puede incidir en las paritarias del año próximo, subiendo las presiones salariales justo cuando el Gobierno se verá en la necesidad de hacer algo para bajar la inflación. E intentar bajar la inflación en un contexto de creciente puja distributiva e inercia inflacionaria es sinónimo de riesgo de impacto negativo sobre la actividad económica y el empleo.

Actividad económica, inflación y dólar

El viernes pasado, en el Desayuno de Coyuntura Económica de Punto a Punto, analicé lo que está ocurriendo con la actividad económica (que pierde fuerza), la inflación (que muestra indicios de aceleración) y el dólar (que seguirá subiendo), entre otros temas. En esta ocasión, con Domingo Cavallo como invitado.

A continuación, la síntesis de la edición de Punto a Punto de esta semana.

Desayuno PaP 2013 07 26 by gaston_utrera