Entrevista en Punto a Punto

A continuación, la entrevista que me hizo Punto a Punto y que publicó la semana pasada en su Guía 2011 de inmobiliarias, desarrollistas y constructores, sobre las perspectivas del sector inmobiliario y desarrollista:

1.- ¿Las mediciones para la Ceduc, qué tendencia están marcando para el mediano plazo?

Las mediciones del Índice de Ventas de Inmuebles de Córdoba, que elabora MKT para la CEDUC, todavía no marcan una tendencia clara para el mediano plazo ya que recién este mes completaremos 12 meses seguidos de medición, y el mes próximo ya tendremos más de 12 meses, con lo cual podremos hacer comparaciones interanuales. De todos modos, por el análisis que estamos haciendo de los resultados y de un conjunto amplio de variables sectoriales y macroeconómicas, creo que es muy probable que las ventas del sector inmobiliario muestren relativamente bajo crecimiento hasta las elecciones, pero sin que esto modifique una tendencia de mediano y largo plazo hacia la inversión en inmuebles como refugio seguro para los ahorros.

2.- ¿En función de los datos, qué tipo de productos son los más demandados? Crees, como economista, que si hubiera financiamiento para la clase media, habría una modificación de ese perfil? ¿Hacia qué productos?

En los últimos meses observamos menos dinamismo en las ventas de departamentos y más dinamismo en las ventas de lotes. Mi hipótesis es que las primeras están más influidas por el mayor posicionamiento en dólares que se está produciendo (por eso subió el dólar marginal en las últimas semanas), y que seguramente seguirá produciéndose hasta las elecciones, mientras que las segundas están menos influidas por esos aspectos financieros y más por otras motivaciones relacionadas con la vivienda propia para individuos de clase media y media alta con cierta capacidad de ahorro. También puede estar influyendo la menor rentabilidad de las inversiones en departamentos (subieron muchos los costos en dólares, y no tanto los precios), que hace más atractiva la construcción de casas y dúplex.

Si hubiera financiamiento para la clase media seguramente la demanda se desplazaría un poco de departamentos a casas. Con financiamiento a bajo costo para clase media, el circuito normal implicaría ahorros que van a los bancos y bancos que otorgan créditos hipotecarios; sin ese financiamiento, los ahorros van directamente a inmuebles que luego se alquilan a los que de otro modo los comprarían con créditos hipotecarios. Es decir, los fondos terminan llegando a los inmuebles, pero salteando el sistema financiero, y cambiando quién termina siendo el propietario. Pero este segundo circuito seguramente está más sesgado a departamentos, considerados más fáciles de alquilar que una casa.

3.- ¿Cómo ve es el panorama entre los desarrollistas? ¿Hay incertidumbre por las elecciones? O esta vez predomina la idea de que con un dólar planchado y tasas negativas el ladrillo logrará seguir ganando?

Las elecciones generan incertidumbre. Hay proyectos listos para arrancar, que seguirán en el “freezer” hasta que pasen las elecciones. Y la actual evolución del dólar y los precios no beneficia al sector desarrollista, ya que implica una baja rentabilidad por costos en dólares que suben más de lo que suben los precios. Para ponerle números a este fenómeno: desde enero de 2005, el costo de construcción en dólares subió 140%, mientras que los precios de inmuebles (también en dólares) subieron en Córdoba sólo el 63%. Esto implica que un proyecto que tenía en 2005 una rentabilidad alta de, por ejemplo, el 40%, ahora debería tener una rentabilidad más ajustada, de sólo el 15%. Si esto comienza a corregirse, no será antes de 2012.

4.- ¿Cuánto pesa la inflación en el sector? Puede haber proyectos que se frenen o lo más frecuente es la salida de aquellos desarrollistas que no eran tradicionalmente de la actividad...

Pasan las dos cosas. Con la fuerte caída de rentabilidad de los últimos 3 ó 4 años, han salido del sector muchos desarrollistas incipientes, sin experiencia previa, a los cuales la actividad les resultaba atractiva entre 2003 y 2007, ya que los altos niveles de rentabilidad compensaban casi cualquier ineficiencia, pero esto ya no ocurre de 2008 en adelante. Pero también está complicando a desarrollistas con experiencia, que tienen que afinar la puntería con cada proyecto. Por ejemplo, ya es muy difícil hacer rentable un proyecto en Nueva Córdoba, porque los márgenes que deja la construcción ya no compensan el alto costo de la tierra en esa zona. Por eso todos los desarrollistas están buscando tierras más baratas en otras zonas de la ciudad.

5.- Los datos marcan que el ladrillo es la opción de inversión en la que más confían los argentinos..., ¿hasta cuándo hay posibilidad de que siga creciendo teniendo en cuenta que también el mercado de los alquileres ve reducida su rentabilidad? ¿O es una alternativa que supera esa alternativa?

Creo que el ladrillo seguirá siendo una opción atractiva para muchos inversores, dado que la confianza en el sistema bancario y financiero se pierde rápido (como lo hemos hecho en Argentina en varias oportunidades) pero se recupera muy lentamente. Además, no todas las inversiones inmobiliarias tienen baja renta: las oficinas tienen en general baja renta en Córdoba pero los departamentos una renta “normal” del 5% anual y los locales comerciales pueden llegar al 7% anual en dólares.

6.- El sector reclama desde hace tiempo al gobierno líneas hipotecarias para el sector medio, ¿es el subsidio de la tasa el camino? ¿qué otra posibilidad imaginas?

Con una inflación del 25% anual es imposible hacer funcionar un mercado hipotecario, porque la cuota es impagable. Bajemos la inflación al 5% (no es imposible, la mayor parte del mundo sabe hace tiempo cómo hacerlo), y luego sí veamos mecanismos que den un empujón adicional, subsidiando tasa para algunos segmentos, o destinando fondos para financiar a largo plazo a los bancos, por ejemplo, con fondos del sistema jubilatorio invertidos en cédulas hipotecarias en lugar de títulos públicos.

7.- ¿Cuánto sería hoy, a tu criterio, la cuota promedio que pueden afrontar los argentinos medios para comprar una casa, en qué plazo?  Es la falta de relación entre ingresos y pagos los que los deja afuera del mercado....

En el Gran Córdoba hay actualmente unos 24,000 hogares que alquilan la vivienda en la que residen, tienen un tamaño familiar compatible con un departamento, y están en condiciones de pagar una cuota similar a la que pagan quienes están accediendo a los planes de ahorro para vivienda que se han multiplicado desde el año pasado en Córdoba. Y en el Gran Río Cuarto, por ejemplo, hay otros 3,000 hogares en esas condiciones. Más que la relación entre ingresos y precios de inmuebles, lo que los deja afuera del mercado son las condiciones financieras (tasas y plazos). Por ese motivo se están vendiendo en Córdoba tantos planes de ahorro para vivienda.